2024年10月15日
【案情回顧】
2018年12月，在中介公司的主持下，錢某與趙某簽訂了《存量房屋居間合同》，約定趙某將其房產賣與錢某。
合同簽訂后，錢某支付了房款，并與趙某辦理了房屋過戶手續。房子是住上了，但是孫某和李某的戶口至今也沒有遷出，給錢某的生活造成了諸多影響，協商未果之下，錢某將趙某起訴到法院，要求趙某按照約定支付違約金。
【法官釋法】
法院審理后，認為趙某確存在違約情形，判決趙某承擔相應的違約責任。
錢某與趙某在《存量房屋居間合同》中已經約定趙某限期到房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有戶口遷出手續，并約定了違約責任。趙某應當履行而未履行合同義務，未將原有戶口遷出，對錢某居住和使用造成了一定影響。趙某應當依據合同約定承擔違約責任。
法官提示，購買二手房時要提升防護意識，查明所購買房屋的戶口情況，以防后續給自己帶來不必要的麻煩。
合同中要明確約定戶口遷移條款并明確違約責任，否則法院將不予受理。在購買二手房時，如果存在戶口遷出問題，若在合同中不寫明相應條款，一旦就戶口遷出訴至法院，法院往往會以“不屬于民事案件受理范圍”為由駁回起訴。戶籍問題由公安機關管轄，非因申請，往往不予處理。這就給買房人帶來難題。只有在合同中對戶口遷出條款作出明確約定，基于違約責任，法院才能予以解決，但也僅限于承擔違約責任的部分。
在合同中約定相應條款，迫使賣房人主動遷移戶口。買房人在購買房屋時，可在合同中約定待對方將戶口遷出后再給付部分尾款，或者約定賣房人在一定時間內不遷出戶口，買房人有權解除合同。賣房人權衡利弊，在遷出戶口的損失更小時，自然積極辦理相關手續，買房人也可以由此實現戶口遷出的目的。
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